计算房子租金回报率主要有以下几种方法：
租金回报率分析法
公式：`（税后月租金 - 每月物业管理费） × 12 / 购买房屋总价`
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系。
缺点：未考虑资金的时间成本，不能全面反映投资回报。
租金回报率法
公式：`（税后月租金 - 按揭月供款） × 12 / （首期房款 + 期房时间内的按揭款）`
优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，适用范围更广。
缺点：未考虑其他前期投入和资金的时间效应。
IRR法（内部收益率法）
公式：`IRR = 累计总收益 / 累计总投入`
其中，累计总收益包括月租金×投资期内的累计出租月数，累计总投入包括按揭首期房款、保险费、契税、大修基金、家具等其它投入、累计按揭款、累计物业管理费。
优点：综合考虑了整个项目的投入、收益、现金流等各个方面。
缺点：需要基于历史数据推断未来，未来租金涨跌存在不确定性。
选择哪种方法取决于您希望评估的角度和目的。每种方法都有其优缺点，您可能需要根据具体情况选择最合适的方法来进行计算和分析。