村证房，也称为小产权房，是指一些城中村利用本村的集体土地自行开发的村民福利房。它们通常只有村里发给的类似宅基地证的房产所有权证明，而没有在房管局备案、统一印制的房产证。以下是关于村证房的一些关键信息：
价格优势
村证房的价格通常比市证房便宜很多，因为它们没有土地转让费，并且买卖手续简单，甚至可以通过村委会进行，手续费很少。
交易风险
村证房不受法律保护，没有独立产权，不能作为商品房对外销售，因此在交易中存在较大风险。如果遇到征地拆迁或原户主反悔等情况，购买者的权益可能无法得到保障。
流通性
村证房无法在市场上自由交易，其流通性受到极大限制。这使得它们在经济价值和作为抵押物的资格上不如市证房。
法律地位
村证房在法律上处于模糊地带，没有正式的房产证，因此无法享受市证房那样的法律保护。购买村证房可能面临诸多法律风险，包括产权纠纷和无法获得正常的抵押贷款。
使用限制
村证房一般只能出售给本村村民，不允许对外销售。购买者通常无法获得土地使用权和完整的产权，这限制了其使用和投资价值。
未来风险
随着国家对土地管理制度的不断完善，村证房可能会面临更多的政策风险，例如房产税、空置税等。此外，如果国家需要回收土地，村证房的持有者可能面临权益损失的风险。
建议
本村村民：如果已经在本村生活多年，对村庄环境熟悉，且主要用于自住，购买村证房可能是一个相对经济的选择。但需注意未来可能面临的政策变化和权益风险。
外来购房者：建议谨慎考虑购买村证房，因为其产权和法律地位存在较大不确定性，容易引发纠纷和损失。如果确实需要购买，务必确保所有交易手续合法，并尽可能了解清楚相关法律规定和潜在风险。
综上所述，村证房虽然价格低廉，但存在诸多风险和局限性，购买前应充分了解并权衡利弊。