抵押房产的出售需要遵循以下步骤和规定：
了解贷款情况
清楚了解贷款余额、还款期限、利率等重要信息。
通过查看贷款合同或联系贷款银行获取详细信息。
寻找买家
通过房产中介、在各大房产网站发布信息、告知亲朋好友等方式寻找买家。
与潜在买家沟通时，要诚实地告知房子的抵押贷款情况。
解押
自己筹集资金还清贷款：
动用积蓄、向亲友借款或通过其他合法途径筹集资金。
清还清贷款后，向银行索取贷款结清证明和他项权利证书。
与买家协商解押：
买家支付部分房款用于解押。
签订详细协议，明确双方权利和义务，包括解押款金额、支付方式、时间节点等。
协议中加入违约条款，保障双方权益。
办理房产过户手续
买卖双方携带相关证件和材料，到当地房产管理部门办理过户。
涉及税费（如契税、增值税、个人所得税等），具体税费标准和承担方式根据当地政策和双方约定执行。
建议
提前还款：如果卖方有足够的资金，可以选择提前还款解除抵押，这种方式简单快捷，但需要卖方有足够的资金实力。
转按揭：双方共同向原贷款银行申请办理转按揭手续，将抵押人从卖方变更为买方，优点是无需筹措资金提前还贷，但手续较为繁复，且不是所有银行都提供此业务。
找专业赎证公司：通过专业赎证公司还清贷款并解除抵押，成本较高，涉及高利贷，需要买卖双方协商分担。
选择哪种方式出售抵押房产，需根据卖方和买方的实际情况和需求综合考虑。